Из-за громко анонсированного проекта «Велье-Брдо», который рекламируется как реализация «черногорской мечты», правительство проигнорировало реальность и многочисленные стратегические документы и планы.
Действующая Стратегия регионального развития подчеркивает необходимость равномерного развития всех частей страны, уделяя особое внимание отстающим районам. В проекте Территориального плана Черногории до 2040 года (ТПЧ), который будет принят в ближайшее время, четко подчеркивается, что жилищное строительство за пределами населенных пунктов должно ограничиваться уже существующими территориями застройки, без создания новых жилых зон.
«Вся эта история о Велье-Брдо, с точки зрения эксперта, звучит как фарс ни на небе, ни на земле. Я не могу говорить о том, сколько квартир будет или не будет в Велье-Брдо и нужно ли их больше, когда мы не знаем экономической, демографической, экологической или пространственной стороны истории», — говорит Соня Драгович из неправительственной организации (НПО) KANA, которая, если и не архитектор, то, по образованию, не архитектор.
Данные последней переписи населения и домохозяйств показывают, что население массово покидает север страны. А новый проект в Подгорице, как предупреждают эксперты, может лишь способствовать еще большему опустению севера.
Проект «Велье-Брдо» был включен в Поправки к Территориально-градостроительному плану (ТПГ) столицы, которые еще не приняты.
По словам Ракчевича, сам факт того, что премьер-министр придумал такой мегаломаниакальный проект всего за несколько дней до местных выборов в Подгорице, и что нынешний министр городского планирования определил место для нового города размером с Никшич, закрыв глаза и представив, где он мог бы быть, как он сам сказал, говорит о серьезности подхода и деликатных основах всего проекта.
Президент Профессиональной палаты архитекторов Черногории (SKACG) Новица Митрович поясняет, что изменения в план вносятся только для строительства небольшого объекта, например, школы или больницы, но никогда для целого нового города; такой план пришлось бы разрабатывать с нуля.
«Планируемая инфраструктура плохо решена, и также вызывает беспокойство тот факт, что член Совета по надзору за дорожным движением предлагает согласовать высший план с нижним, хотя Закон о территориальном планировании требует обратного и рекомендует решение через новый территориальный план Черногории (PPCG). Эти изменения уже четко определены в решении о внесении поправок в ЗСП столицы», - говорит он. ЦИН-КГ.
После объявления в конце ноября 2024 года о проведении публичных слушаний по поправкам к ПНП, на которых был предложен проект «Велье-Брдо», Центр охраны и изучения птиц (CZIP) и другие представители гражданского сектора неоднократно выражали обеспокоенность и указывали на нарушения в процессе принятия документа. Они пришли к выводу, что предлагаемый процесс не соответствует закону, не имеет под собой никакой основы в плане более высокого порядка, нарушает Конституцию Черногории и что принципы прозрачности и участия граждан были проигнорированы в ходе публичных дебатов, говорит Ксения Меденица, директор программы CZIP.
Нарушение планов, стратегий и законов, а также непроведение публичных слушаний не помешали правительству открыть сайт, на котором граждане могут подавать заявки на покупку квартир. На данный момент зарегистрировалось около 10.000 XNUMX заинтересованных лиц.
Однако пока еще не согласовано, сколько именно квартир будет построено. Сначала говорили, что квартир будет 11.250 20, а чуть позже — 1000 60. Планируемые квартиры будут стоить около 100 евро за квадратный метр, а площадь составит XNUMX и XNUMX квадратных метров. По оценкам, стоимость проекта составит три с половиной миллиарда евро!
Бывший заместитель мэра столицы Лука Ракчевич считает, что этот проект обусловлен политическими интересами, а не стратегическим городским планированием.
«Сам факт, что премьер-министр придумал такой мегаломаниакальный проект всего за несколько дней до местных выборов в Подгорице, и что нынешний министр городского планирования определил место для нового города размером с Никшич, закрыв глаза и представив, где он мог бы быть, как он сам сказал, говорит о серьезности подхода и деликатных основах всего проекта», - сказал он CIN-CG.
На сайте правительства указано, что первые квартиры должны быть готовы к концу 2026 года. Правда, непонятно, по какому мановению волшебной палочки первые квартиры можно будет достроить за год, если плана еще нет и конкурс на эскизный проект не объявлен.
Министр территориального планирования, урбанизации и государственного имущества Славен Радунович пересмотрел свои предыдущие заявления, заявив недавно, что первые арендаторы вряд ли заедут раньше середины 2026 года, но ожидают, что это может произойти в конце того же года или в течение 2027 года.
CIN-CG направил письмо в Министерство территориального планирования, урбанизации и развития Севера с просьбой о встрече для ответа на этот и многочисленные вопросы, касающиеся нового проекта. Однако в правительственном департаменте заявили, что не будут делать никаких заявлений относительно проекта «Велье-Брдо» до тех пор, пока не будет принят План городского развития Подгорицы.
Демографический риск
По данным последней переписи населения и домохозяйств 2023 года, в Подгорице проживает 180.186 64.140 человек, имеется 88.431 XNUMX домохозяйств и XNUMX XNUMX квартира.
«Плановая документация в Подгорице предусматривает строительство 112.679 20 квартир, по оценкам, у нас более 50 тысяч незаконных построек, большинство из которых не предусмотрено плановой документацией, а учитывая, что более XNUMX процентов домохозяйств в Подгорице состоят из трех-пяти человек, очевидно, что Подгорице не нужно дополнительное жилищное строительство, тем более в запланированном объеме», — сказал Митрович CIN-CG.
Ракчевич объясняет, что тысячи пустующих квартир исчезли с рынка из-за плохой налоговой политики и нерегулируемого законодательства.
Демографические данные показывают, что только три города Черногории стали победителями перехода: Будва, Подгорица и Тиват, а все остальные города оказались проигравшими.
В 2011 году численность жителей этих трех муниципалитетов составляла 191.577 31 человек, или почти 2023 процент от общей численности населения Черногории. К 31.616 году численность населения увеличилась на 16 223.194 человек или на 35 процента и составила 22 65 жителей, что составляет примерно чуть более XNUMX процентов от общей численности населения Черногории, в то время как почти XNUMX процентов от общей численности населения проживало в других XNUMX муниципалитетах.
В Подгорице уже существует проблема загрязнения воды. 20 лет назад вода в Марезе была непригодна для питья только после сильных дождей, а сегодня мутность возникает даже после небольших осадков. По словам эколога Вука Иковича, вместо того чтобы заняться восстановлением, планируется развитие, которое еще больше поставит под угрозу этот ключевой источник воды.
«В Подгорице работают более 10 XNUMX человек из Цетине, Бара, Будвы, Никшича, Даниловграда и Колашина. Все они попытаются получить квартиры на Велье Брдо. Проект может привлечь симпатии граждан из-за благоприятных жилищных условий, но он несет в себе значительные риски для Черногории, которая потеряла демографический баланс», — рассказал Центру журналистских расследований Черногории демограф Мирослав Додерович.
На вопрос о том, не приведет ли строительство нового поселения и высокие цены на квартиры к новой волне иммиграции в Подгорицу, что негативно скажется на региональном развитии, а также на жизни в самой Подгорице из-за перенаселенности, мэр Подгорицы Саша Муйович ответил, что это также не является препятствием со стороны нового поселения.
«Вы не можете переехать в Подгорицу только для того, чтобы дышать нашим воздухом. Вам нужна работа, вам нужны условия, чтобы обеспечить свое существование. Если у кого-то есть работа в Никшиче, я не уверен, что он откажется от нее только ради того, чтобы жить в Велье-Брдо», — говорит Муйович CIN-CG.
Экологический риск
В 2019 году часть Вельи-Брдо стала неотъемлемой частью Природного парка реки Зета, поскольку она соединяет и защищает реку и комплекс источников на Марезе.
«В Подгорице уже есть проблема с загрязнением воды. 20 лет назад Мареза была непригодна для питья только после сильных дождей, а сегодня мутность воды возникает даже после незначительных осадков. Вместо того чтобы работать над очисткой, планируется развитие, которое еще больше поставит под угрозу этот ключевой источник воды», — рассказал CIN-CG эколог Вук Икович.
В поправках к Плану развития города указано, что для обеспечения необходимым количеством воды планируемого поселения Велье-Брдо необходимо построить систему насосных станций и распределительный трубопровод от существующего источника воды Мареза.
В настоящее время последствия этого проекта для биоразнообразия и экосистемы района непредсказуемы, поскольку никогда еще не было случая, чтобы совершенно новый город на 40 тысяч жителей строился в непосредственной близости от природного парка и на территории третьей зоны охраняемого природного объекта, предупреждает CZIP.
По словам Иковича, такое крупное поселение будет производить около 6.000 тонн сточных вод в день, что окажет негативное воздействие на реку Морача.
Муйович потребовал, чтобы столица имела влияние на динамику строительства и структуру возводимых объектов.
«Я хочу избежать любой ситуации, когда здания строятся без сопутствующих школ, медицинских учреждений, спортивных и развлекательных учреждений. Это единственный способ избежать того, чтобы новое поселение стало обузой для уже застроенной части города».
Его предложение было принято на заседании Координационного органа, сформированного правительством. «Также получены гарантии того, что к поселку будет построена соответствующая дорожная инфраструктура, а также что канализационная система будет подключена к новой системе очистки сточных вод — вторичной канализационной сети Толоши», — поясняет Муйович.
В поправках к ПУП указано, что основным компонентом проекта является строительство новых очистных сооружений сточных вод примерно в пяти километрах ниже по течению от существующих, на другом, левом берегу реки Морача. Существующее сооружение будет демонтировано и снесено, а на существующей территории столица планирует провести рекультивацию, предварительный вывоз строительных материалов и строительного мусора, удаление ила, очистку почвы и удаление опасных материалов, а также рекультивацию земель.
Экологи скептически относятся к этим идиллическим обещаниям.
«Мы можем предположить, что гидрологические характеристики реки Зета могут измениться из-за увеличения водопользования, отвода поверхностных вод и возможного сброса неочищенных сточных вод», — говорит Меденица.
Дешевые квартиры - политические моменты
Планируемое жилье предназначено в первую очередь для молодых семей или вновь созданных семей, которые при благоприятных условиях и усилиях государства получат право на квартиру, согласно поправкам к ПГУ.
«Велье-Брдо — пример того, как городское планирование используется в политических целях, а не для долгосрочного устойчивого развития города. Проект был принят без четких анализов, воздействие на источник Мареза не исследовалось, нет реалистичных оценок затрат на инфраструктуру, нет также и способности города и государства сделать это адекватно и в запланированные сроки, а первоначальные оценки показывают, что они могут быть во много раз выше заявленных», — говорит Ракчевич.
По его мнению, эта идея продвигается по политической линии, невзирая на последствия, что приведет к трате огромных средств граждан Черногории на подготовку проектной документации и поддержанию иллюзии, приуроченной к парламентским и местным выборам, что в итоге ни к чему не приведет и не может привести.
«Если правительство Черногории пять лет назад объявило часть Велье-Брдо природным парком, то это решение должно быть реализовано. Принятие решения об урбанизации этой территории было бы прямым нарушением правил охраны природы. Вот почему этот проект должен остаться всего лишь 3D-симуляцией — и ничем более», — говорит Икович.
SKACG предлагает прекратить разработку поправок к Плану территориального планирования столицы, а также отказаться от этого документа планирования и после принятия нового Закона о территориальном планировании в Черногорском автономном крае, в соответствии с новым законом, начать разработку нового Плана территориального планирования местного самоуправления, который будет регулироваться новой методологией и целями, отвечающими исключительно запросам и потребностям общества и общественным интересам.
«Я надеюсь, что нынешнее правительство не прибегнет к отчаянному шагу и не примет такой ПНП, который, несмотря на Вельи Брдо, содержит огромные недостатки и широко откроет двери для постоянного опустошения нашего города от Горицы и Любовичей до части города Преко Морача и новых жилых кварталов», — говорит Ракчевич.
Мэр Подгорицы Саша Муйович не согласен с перечисленными экспертами проблемами, хотя, по его словам, он их понимает. «Рынок — регулятор потребностей. В Подгорице постоянно существует потребность в новом жилье. В период, когда городское правительство находилось в техническом мандате, выдача разрешений на коммунальное оборудование была замедлена, что повлияло на рост цен на аренду квартир и новостроек. Проще говоря, ничего нового не строилось, а потребности росли».
Нарушение закона, иллюзии, рынок и потребности — на данный момент все выглядит так, будто Велье-Брдо так и останется лишь мечтой.
«У нас нет данных, и все, что мы можем предположить без детальных измерений, показывает, что этот проект невозможен», — говорит Соня Драгович.
Религиозные сооружения
Среди прочего, изменения в Плане развития города коснулись религиозного здания на Велье-Брдо площадью 1.527 квадратных метров на государственной земле площадью 15.270 17 квадратных метров. Кроме того, в столице появится XNUMX новых культовых сооружений.
Всего 12 объектов для прихожан христианской веры и два объекта для прихожан исламской религии. Четыре религиозных здания не определены ПНП.
В многочисленных критических замечаниях к проекту Плана городского развития Подгорицы, направленных профессиональной организацией KANA, предупреждалось о диспропорциях в планировке религиозных зданий по отношению к основным общественным услугам.
«Запланировано 18 новых религиозных зданий, при этом не планируется строительство новых школ или увеличение вместимости образовательных или медицинских учреждений», — отметили в KANA.
Они представляют собой яркий и конкретный пример продвижения религии в ущерб образованию:
«В Забьело планируется построить церковь на небольшой территории внутри квартала, где расположены школа и детский сад».
И хотя в пространственном плане это так, другой стратегический документ — Программа реформ на период с 2004 по 2027 год — обещает, что в Подгорице будет построено много образовательных учреждений, в основном за счет средств, поступающих из Европейского Союза. Список предусматривает реконструкцию и модернизацию многочисленных школ и детских садов в Подгорице, а также строительство новых детских садов на Тушки пут, в Городском квартале, в Старом аэропорту, в Златице, новых школ в Забьело, Городском квартале, в Старом аэропорту, строительство второй гимназии...
В апреле прошлого года Черногорско-Приморская митрополия Сербской Православной Церкви представила свои замечания по проекту Плана развития города Подгорицы, перечислив 10 мест, которые представляют для нее интерес. Таким образом, МКП попросила «по возможности изобразить храм» на градостроительном плане квартала Сити.
В этом районе, несмотря на обещания, так и не удалось построить ни детский сад, ни школу, ни поликлинику, ни какое-либо культурное учреждение, только кафе, бутики, аптеки и букмекерские конторы.
В конце июня прошлого года митрополит Иоанникий посетил Столичную городскую скупщину, где беседовал с председателем городского парламента Еленой Боровинич-Бойович. Накануне местных выборов 2022 года Боровинич Бойович, как лидер списка Демократического фронта (ДФ), объявила в одном из своих предвыборных роликов о строительстве монастыря в центре Подгорицы, в месте слияния рек Морача и Рыбница.
Сербская Православная Церковь не ответила CIN-CG на вопрос о том, какие из ее предложений были приняты.
На данный момент известно, что на склоне горы Вельи-Брдо в Толоши планируется строительство церковно-монастырского комплекса со зданиями площадью пять тысяч квадратных метров.
В Садине, на месте нынешнего «Плантажа», планируется строительство будущего жилого поселка, в том числе религиозного сооружения, которое пока не включено в планировочную документацию.
В Загориче, на улице Пиперска, планируется построить новое религиозное здание на земельном участке площадью 5.469 квадратных метров, принадлежащем правительству, который, согласно действующему ДГП, запланирован для основных видов деятельности, т. е. для административных зданий, администрации, бизнеса, услуг, здравоохранения, местного общественного офиса... Еще одно религиозное здание планируется построить в том же поселении недалеко от начальной школы «Бранко Божович», на земле, принадлежащей двум семьям, передача которой в настоящее время находится в ведении Черногорско-Приморской митрополии.
На Златице, рядом с существующим археологическим памятником старого монастыря, планируется строительство нового религиозного здания.
В этом же населенном пункте, между стадионами ФК Ком и ХД Лакович, на участке площадью 9.273 квадратных метра есть возможность построить культовое сооружение площадью около тысячи квадратных метров.
В Забьело, в непосредственной близости от начальной школы «Вук Караджич», на земельном участке площадью 2.230 квадратных метров, принадлежащем столице, планируется строительство религиозного здания.
На новом городском кладбище на Чемовском поле планируется строительство культового сооружения — церковной часовни площадью 150 квадратных метров. Новое религиозное сооружение планируется построить недалеко от государственного учреждения «Какаричка гора», на земле, принадлежащей правительству Черногории, на вершине холма неподалеку от спортивной площадки.
На участке Церовице в Пипери планируется строительство церкви, приходского дома с сопутствующими помещениями.
В Старом городе на улице Спаса Николича планируется строительство культового сооружения. В церкви Святого Георгия недалеко от Горицы план предусматривает строительство мемориального парка с мемориальным склепом и криптой (часовней), в которой будут проводиться религиозные церемонии, посвященные погибшим при бомбардировках Подгорицы во время Второй мировой войны, а также будет обустроено их кладбище.
В Конике, на участке рядом с медицинским центром, предлагаемый план подтверждает ранее принятое решение о строительстве религиозного здания, которое было предусмотрено в существующем ДУП «Коник – План санитарии».
Между Донья и Горня Горица, недалеко от существующей церкви, новый план предусматривает возможность строительства приходского дома с одним этажом и одним надземным. Строительство приходского дома планируется недалеко от кладбища в Доньи Кокоти, а также около существующей церкви в Момишичи.
В Медуне, в Кучи, планируется строительство монастырского комплекса с сопутствующими сооружениями, помещениями для совершения религиозных обрядов, а также строительство подъездной дороги. Данный комплекс, как указано, разделен на несколько функциональных подразделений: гостиничную, монастырскую, хозяйственную часть, церковь, кладбище..., а также зоны для сельскохозяйственной деятельности. Часть этого комплекса уже незаконно построена и планируется на земле, которая теперь принадлежит метрополии, государству и столице.
Исламская община недовольна
«Исламская община предложила несколько важнейших объектов, которые необходимы для нормального развития инфраструктуры, которая поможет решить проблему дефицита религиозного, культурного и образовательного контента. Мы не включили в эти объекты снесенные или окончательно конфискованные вакфы или пожертвования, такие как медресе, мечети и кладбища, а сосредоточились только на основных объектах, без которых мусульмане в Черногории не могут функционировать. Мы не «размечали территорию» и не планировали религиозные объекты там, где им не место и где нет мусульманского населения», — сказал имам Подгорицы Джемо Реджематович CIN-CG.
По словам Реджематовича, предложения Исламского сообщества не были выполнены в той мере, в какой имелись реальные условия для их реализации. Он добавляет, что с 2012 года они ждут расширения строительных мощностей исламского центра в Конике, где под строительство религиозного объекта зарегистрировано всего 36 квадратных метров на 700 акрах.
«Проще говоря, на почти 30 акрах земли мы можем свободно выпускать овец на волю или привязывать лошадей», — говорит Реджематович, добавляя — вот вам и справедливость.
Изменения в Плане городского развития (ПГР) в вышеупомянутом месте, на выезде из Подгорицы в сторону Тузи, предусматривают строительство исламского центра с сопутствующими объектами. Это место находится напротив заправочной станции Dekar. Ранее этот участок земли площадью 30 XNUMX квадратных метров был передан правительством исламской общине.
Проект плана предусматривает возможность строительства новой мечети в Конике, на улице Браче Рибар. Действующий DUP предусматривает площадь объекта в 750 квадратных метров, а новый — 2.500 квадратных метров.
«Учитывая, что ПНП еще не принят, мы официально не знаем, что нам разрешено или запланировано, чтобы мы могли планировать действия в этом направлении. Поэтому мы призываем консультироваться с исламской общиной при всех будущих планах и составлении проектов, чтобы мы могли открыто объяснить людям, каковы наши приоритеты», — говорит Реджематович.
За последние десять лет в столице построена одна мечеть. Это мечеть Хадровича — первая мечеть, построенная в Подгорице после мечети Османагича, построенной в XVIII веке.
«Таким образом, между ними почти 300 лет», — подчеркивает имам из Подгорицы.
Католическая церковь в Подгорице за последние 10 лет не построила ни одного здания. Проект плана предусматривает строительство католической церкви на Фундине, строительство которой уже началось без действующего плана. В этой церкви нам неофициально сообщили, что ведутся переговоры с администрацией столицы о месте строительства.
Напротив кладбища Чепурци (в сторону Морачи) планируется построить здание площадью 707 квадратных метров для евангелической церкви Риеч Божия — религиозной организации, существующей в Подгорице с 2001 года.
На наши вопросы о религиозных сооружениях в столице мы получили следующие ответы:
«Работа по разработке и принятию Регионального градостроительного плана столицы Подгорицы осуществляется Министерством территориального планирования, урбанизации и государственного имущества. В настоящее время идет этап разработки после публичных слушаний, который включает в себя ответы Процессора на замечания, высказанные в ходе публичных слушаний, или действия по ним. Ответы на конкретные вопросы на данном этапе не могут быть даны».
Окончательное количество новых запланированных религиозных зданий станет известно после подготовки предложения по плану или после его принятия, сообщили в министерстве CIN-CG.
«В ходе публичных дебатов по проекту Плана религиозные общины выразили заинтересованность в строительстве культовых сооружений, в то время как другие пользователи пространства проявили наименьший интерес к этим объектам, не считая спорадического интереса НПО, которые представляют их интересы в своих программах», - пояснили они.
Они также добавили, что «что касается вопроса строительства религиозных зданий или выраженной потребности в таком типе зданий, мы отмечаем, что эти вопросы не входят в сферу политики пространственного планирования, которая находится в юрисдикции данного министерства».
Бонусное видео:
