Палата судебных приставов считает, что запрет на продажу незаконно возведенных строений не может распространяться на имущество, находящееся в рамках исполнительного производства по урегулированию требований, поскольку «принудительная продажа в порядке принудительного исполнения не является добровольной правовой сделкой, а публичным правоприменительным механизмом».
Об этом изданию «Vijesti» сообщило данное учреждение. В заявлении говорится, что будут уважать действующее заключение Министерства территориального планирования и приостановят производство по делу в отношении данного объекта, хотя и считают, что оно противоречит нормам правоприменения и безопасности, а также Европейской конвенции о правах человека, которая гарантирует беспрепятственное пользование имуществом и право на судебное разбирательство в разумные сроки.
В связи с этим Палата просит безотлагательно внести поправки в указанные нормативные решения или дать аутентичное толкование, освобождающее исполнительное производство от этого запрета.
Однако в Министерстве территориального планирования изданию Vijesti сообщили, что текущие процедуры принуждения, которые касаются и незаконно построенных объектов, должны осуществляться в соответствии с официальным мнением министерства.
Закон «О легализации незаконных построек» вступил в силу 14 августа и содержит положение следующего содержания: «Постройка, возведенная без строительного акта или с нарушением строительного акта, не может находиться в гражданском обороте, не может быть отчуждена, в ней не может осуществляться хозяйственная и иная деятельность».
Поскольку не было выяснено, распространяется ли запрет на «законные сделки» также на процедуры принудительного взыскания, 1 сентября Палата судебных приставов обратилась к данному министерству как автору Закона с просьбой разъяснить, распространяется ли запрет только на добровольные законные сделки с этим имуществом или также на процедуры принудительного взыскания.
5 сентября Министерство направило в Торговую палату заключение, в котором указывалось, что запрет распространяется «на все процедуры, включая процедуру отчуждения в рамках исполнительного производства». После этого судебные приставы приостановили все процедуры продажи и принудительного взыскания в отношении зданий, не имеющих разрешения на строительство или превышающих размеры, указанные в разрешениях на строительство.
Первое производство приостановлено
Это решение, принятое на прошлой неделе, предотвратило продажу отеля «Ривьера» в Петроваце, строительство которого длилось 15 лет и было завершено с нарушением разрешения на строительство. После разрешения многолетнего спора немецкая финансовая организация DEG выкупила этот объект в связи с невозвращенным Euromix-trade кредитом и через управляющего организовала публичные торги 15 августа. Лучшее предложение было у компании «Vila Oliva».
По информации издания «Vijesti», это мнение также помешает решению проблемы с крупнейшим незаконным объектом на побережье, начавшейся с отеля As в Перазича-доле, на который у муниципалитета Будвы зарегистрирована ипотека из-за многомиллионных налоговых долгов владельца — Nega Tours.
На вопрос о том, что будет с мерами принудительного взыскания и принудительным взысканием задолженности по незаконному имуществу, Палата судебных приставов отвечает, что они будут временно приостановлены.
«В отношении недвижимого имущества, имеющего статус незаконного, действия, ведущие к отчуждению (продаже), приостанавливаются или откладываются, поскольку отчуждение юридически запрещено общим запретом на торговлю такими объектами. При возможности, взыскание обращается на иные активы или иное имущество должника (заработок, векселя, движимое имущество, иную недвижимость). Принудительная реализация указанных объектов не допускается до устранения оснований (легализации, изъятия незаконной части и т. д.)», — заявила Палата.
Значительное количество дел было заблокировано.
На вопрос о том, сколько существует случаев применения мер принудительного воздействия в отношении незаконных построек, они отвечают, что централизованной записи, которая точно идентифицировала бы эти случаи, не существует.
«Точное число можно будет определить только после получения данных из всех ведомств. Предварительно, это значительное количество случаев в муниципалитетах с интенсивным строительством», — заявили в Палате.
Они отмечают, что такой запрет затруднит или сделает невозможным получение законно присужденных страховых возмещений.
«Запрет на отчуждение незаконных объектов фактически ликвидирует наиболее эффективный источник погашения задолженности (продажу недвижимости), снижает стоимость залогов и замедляет производство по делам, что ставит под угрозу право кредиторов на беспрепятственное пользование имуществом и на рассмотрение дела в разумные сроки. Поэтому необходимы срочные нормативные разъяснения и/или внесение изменений», — считают судебные приставы.
Клиенты уже знали о риске
Они утверждают, что до сих пор не было никаких правовых препятствий для реализации незаконных объектов в порядке исполнительного производства, а продажи осуществлялись с четким акцентом на статус и риски для покупателя.
«Цель состояла в том, чтобы обеспечить удовлетворение кредиторов, обеспечив полную прозрачность правового статуса объекта. Кадастр регистрировал право собственности на основании заключения сделки купли-продажи, сохраняя при этом имеющиеся записи о незаконном строительстве или процедурах проверки. Покупатель мог затем инициировать легализацию (при соблюдении условий) или нести ответственность за возможное выселение», — заявила Палата судебных приставов.
Принудительное исполнение не является добровольным юридическим процессом.
Их правовая позиция, как они заявили, заключается в том, что принудительная продажа в порядке исполнения решения суда является не добровольной юридической сделкой, а публичным правоприменительным механизмом.
«Поэтому мы полагаем, что телеологическое толкование (в соответствии со смыслом и назначением правовой нормы) статьи 33 должно исключить отчуждение в порядке принудительного исполнения/банкротства из-под полного запрета юридических сделок, сохраняя при этом все записи и публично-правовые ограничения. Применение всеобъемлющего запрета на принудительное исполнение приводит к фактической невозможности урегулирования и подрывает право, предусмотренное статьей 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции о правах человека (право беспрепятственного пользования имуществом), и право на судебное разбирательство в разумный срок. Незаконное продление срока не должно умалять ранее установленную ипотеку или препятствовать продаже заложенного недвижимого имущества в порядке принудительного исполнения. Право залога включает в себя арест и увеличение стоимости вещи», — заявила Палата.
Они также отмечают, что в случаях, когда кредитор получил окончательное возмещение ущерба, причиненного строительством на чужом земельном участке, запрет на отчуждение препятствует реальному урегулированию, поскольку делает бессмысленным принудительное взыскание и защиту имущества потерпевшего. «Мы надеемся, что приостановление или отсрочка продажи незаконно возведенных строений с перенаправлением принудительного взыскания на иное имущество будет представлять собой исключительно временное решение до принятия исключения из запрета на отчуждение для принудительной продажи в рамках исполнительного производства. Нам необходимо аутентичное толкование, прямо исключающее принудительное взыскание/банкротство из-под запрета, или срочное внесение поправки в статью 33 Закона. Такое толкование или поправка позволят кадастровому учету регистрировать покупателя от принудительного взыскания, сохраняя записи до легализации или изъятия», – заявила Палата.
Изменить владельца незаконной собственности можно только по окончательному решению суда.
Министерство заявляет, что исполнительное производство в отношении незаконно построенной собственности должно быть прекращено, отмечая, что незаконное строительство является уголовным преступлением и должно рассматриваться как таковое в судах и всех учреждениях.
«Толкование Министерства не может усложнить или предотвратить взыскание окончательно удовлетворенных исков, поскольку окончательные решения компетентных судебных органов имеют обязательный характер. Сам факт вручения окончательного решения суда стороне судебного разбирательства и его регистрации в кадастровых реестрах, будь то ex officio или самой стороной, делает его подлежащим исполнению и обязательным. Цель государства — легализовать незаконные объекты или, если владельцы нелегальных объектов не легализуют их, выплатить установленную законом сумму, чтобы как можно скорее выйти на законные рельсы», — заявило Министерство.
На вопрос о том, могут ли лица, которые законно взыскивают свои требования путем изъятия у должника незаконного объекта, зарегистрироваться в качестве его владельцев и инициировать процедуру легализации, в министерстве ответили, что право на регистрацию — это административная процедура, проводимая в компетентном Кадастровом органе.
«После окончательного завершения административной процедуры посредством Кадастра недвижимости – Реестра недвижимости как окончательного и окончательного акта Управления недвижимости, сторона приобретает право собственности или иную форму вещных прав, если она зарегистрирована в Реестре недвижимости с определением ее права собственности. В этой связи мы хотели бы отметить, что одним из оснований для регистрации в Кадастре является окончательное решение суда в соответствии с указанным законом», – говорится в заявлении Министерства.
Узнать больше:
Скачайте приложение и следите за новостями.
СЛЕДИТЕ ЗА НАМИ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ
